¿Tecnología o tradición? La guerra de las inmobiliarias

Caminar calles buscando avisos en ventanas y vallas era la manera tradicional de hallar la casa ideal. Si el objetivo era vender, el propietario acudía a los anuncios clasificados y luego gastaba horas en visitas guiadas.

Así funcionaba el mercado inmobiliario en Colombia hasta la llegada de las property technology (proptech), agencias de finca raíz enfocadas en ofrecer sus servicios que se respaldan en herramientas tecnológicas. Arribaron desde 2019 y ahora compiten en un negocio que mueve más de $100 billones al año en el país.

Aunque no hay métricas que indiquen cuál es el trozo del pastel que le han quitado a las inmobiliarias tradicionales, lo cierto es que la carrera está subiendo el nivel y, según los expertos consultados por este diario, los usuarios son los más beneficiados con esta puja sectorial.

El valor agregado

Natalia Ramírez, directora de marca de La Haus, proptech colombo mexicana, indicó que la mayor ventaja competitiva de estas plataformas está en la agilidad que ofrecen: usando el celular o el computador, una persona puede mirar todo el catalogo de vivienda nueva desde cualquier lugar del mundo, puede usar criterios de búsqueda por ubicación y áreas de interés y tiene la posibilidad de comparar todo en tiempo real.

“La forma en que comprábamos vivienda no había cambiado radicalmente en el país. El usuario salía en medio de los trancones vehiculares a buscar ofertas y eso le generaba una complejidad en tiempos. Además, al final olvidaba todo lo que había visto y no tenía claro cuáles eran los pro y los contra de cada casa observada”, comentó.

Esas complejidades, tal como lo indicó, fueron resueltas por las agencias digitales a través de las visitas remotas. Es decir, los potenciales compradores pueden recorrer virtualmente los inmuebles del catálogo.

Antes de las proptech —según Ramírez— “tampoco podías acceder de forma igualitaria a las ‘listas cero’. Esto es que cuando se empiezan comercializar los proyectos, los precios van subiendo a medida que aumentan las compras. Entonces cuando te dabas cuenta de que había una sala de ventas, ya estaban vendidos 10 apartamentos y obviamente ya había subido el valor del inmueble”.

El pago en Bitcóin

Aunque ha sido lenta la adopción de las transacciones electrónicas, cada vez se normalizan más. Y las compañías coinciden en algo: una vez los consumidores descubren que los pagos digitales evitan filas y desplazamientos, ya no quieren volver a los viejos métodos.

De acuerdo con la directora de marca de La Haus, esta agencia, por ejemplo, puede digitalizar el proceso de compra, y subrayó que el año pasado también lograron realizar la primera escrituración digital de una vivienda.

Otro punto destacado de su operación, a juicio de la ejecutiva, es la inclusión de las nuevas monedas virtuales: “Fuimos la primera proptech en Colombia en realizar una transacción inmobiliaria con Bitcóin”.

¿Qué quiere la gente?

Isidoro Esquenazi, vicepresidente de operaciones de Habi, otra proptech colombiana, hizo notar que, normalmente, una persona compra y vende casa entre una y tres veces a lo largo de su vida.

Con ese preámbulo en mente, desde su experiencia, el usuario quiere que el proceso sea lo más sencillo y seguro posible, especialmente cuando se trata de los trámites jurídicos.

“Esa es mucha información y la gente no entiende todo eso, simplemente se deja asesorar. Por eso les decimos: no se preocupe, nosotros nos encargamos. Inclusive, les ayudamos a obtener el crédito con los bancos”, apostilló.

El foco de Habi, tal como lo explicó, está en la vivienda usada. Y uno de los servicios que más destaca entre su portafolio es el “Habímetro”, como le llaman a su modelo de valoración. Allí un propietario ingresa a la plataforma, suministra los datos solicitados y el sistema le arroja el precio acorde con la vivienda que desea vender.

Esas consultas son gratuitas y superan por cuatro veces el número de transacciones que finalmente concreta Habi.

En este sentido, subrayó que la intención es lograr un mejor ecosistema para los usuarios y disminuir el tiempo que tardan en comprar y vender una casa. Desde su óptica, la coexistencia con las inmobiliarias tradicionales será beneficiosa en este propósito.

Habla la contraparte

Alberto Rodríguez, CEO de Century 21 Colombia, una inmobiliaria estadounidense que llegó hace 15 años al país, reconoció que las proptech le han añadido otros ingredientes al negocio y que los competidores tradicionales han tenido que asumir el reto de incorporar esas mismas herramientas.

“Esas tecnologías no son nuevas en el tema inmobiliario, las teníamos de tiempo atrás, pero las personas eran muy reacias a utilizarlas. Y desde los mismos agentes inmibiliarios decían: no, eso desde un celular o computador no funciona igual”, comentó, y agregó que pese a las ventajas que ofrece la tecnología, la presencialidad sigue siendo muy importante.

Para Federico Estrada, gerente de La Lonja, la tecnología es un instrumento que puede fortalecer a las inmobiliarias tradicionales y afirmó que no la percibe como una amenaza que pueda remplazarlas, “desde luego nos está exigiendo al máximo, pero es siempre un aliado”.

“En ese sentido, las proptech son muy diversas, como gremio permanentemente las estamos perfilando y lo que hacemos con ellas es generar espacios para que se conecten y sean proveedores de las inmobiliarias que agrupamos. Es normal que al principio existan algunas fricciones, pero estamos seguros de que los ganadores seremos todos: los clientes, las proptech y los inmobiliarios”, agregó.

Un mercado atomizado

Según los voceros de las compañías, definir la porción de mercado que tiene cada jugador en Colombia es difícil teniendo en cuenta que hay varios competidores e incluso muchos de ellos son informales.

“Solamente en ventas de viviendas usadas, en el año se registran más o menos 650.000 transacciones y nosotros que tenemos una mayor participación no alcanzamos ni al 1% del mercado”, detalló el CEO de Century 21.

A partir de esa dinámica, a juicio de Rodríguez, hay toda una oportunidad para ganar más participación en ventas, área en que las proptech están entrando con fuerza.

En el caso de los arriendos apuntó que en Medellín el 90% de los inmuebles se alquilan por medio de las inmobiliarias y el otro 10% a través de los mismos propietarios.

“Las proptech entran a presentar a un inquilino, no a administrarlo, porque administrarlo tiene una connotación más fuerte y ya algunas plataformas lo están haciendo pero todavía es muy mínimo. Ese propietario todavía es muy de la inmobiliaria”, anotó.

Inversión y coyuntura política

De acuerdo con datos de ese gremio, las actividades inmobiliarias aportan un 15% a la generación total de riqueza en Colombia, lo que equivale a más de $100 billones. Al ser preguntado si un eventual gobierno de izquierda afectaría e flujo de inversión, Alberto Rodríguez, CEO de Centrury 21, afirmó que el 80% de los negocios inmobiliarios se concentran en los estratos 1,2 y 3. “Estos estratos no se ven afectados por el tema de la coyuntura política, porque seguirán conformándose nuevas familias que necesitan en donde vivir. Sí se golpea el estrato 5 y 6, ya que hay desinversión”.

Todo depende del precio

En América Latina, según métricas compartidas por Habi, la venta de una casa usada puede tomar entre 10 y 12 meses, motivo por el que los propietarios no tienen en sus viviendas una liquidez monetaria inmediata y tardan en convertir sus casas en efectivo. En línea con ello, el CEO de Century 21 explicó que el tiempo de la venta depende del precio. “El valor promedio de los 100 metros cuadrados en Colombia es de $300 millones y esa venta tarda cerca de seis meses. Ahora, si el propietario tiene afán y decide bajar el precio, podemos vender en 45 días”, precisó.

Pocas casas y mucha demanda

A juicio de Natalia Ramírez, directora de marca de La Haus, el potencial de crecimiento para el mercado inmobiliario es enorme. “En nuestro mercado latino hay menos vivienda construida o en construcción frente a lo que la gente necesita. En el segundo semestre de este año vamos a revelar un estudio que estamos haciendo de mano con el Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT) sobre la brecha de vivienda en Colombia. Eso pasa porque la población está creciendo”, comentó la ejecutiva.